20年先も恥ずかしくない住まいづくり

小屋や離れの確認申請や固定資産税の扱い

小屋と離れの建築確認申請

小屋や離れを建てようとするときに気をつけたいのが、まず建築確認申請が必要か。
確認申請とは、建築基準法などの法令に適合しているかの審査で、手間と時間、そして費用がかかる。また、この建築基準法は地域や土地によってさまざま異なるので、自治体もしくは専門家に相談が必要になる。そのため、全部同じに語ることが難しい。第一のポイントとなるのはまず、

更地に新しく建てるか、
母屋があり追加で建てるか

どちらかなのかがファーストステップになる。

母屋があって追加で、小屋や離れを建てるのは増築扱い

増築扱いの場合、確認申請が不要になるのは、床面積10㎡以内で、風呂・キッチン・トイレのどれかを備えておらず、敷地が防火地域・準防火地域に指定されていない場合である。都市計画地域内であっても、防火地域・準防火地域で無ければ基本的に確認申請は不要になる。逆に言うと、防火地域・準防火地域に指定されている敷地では、10㎡以下のどんなに小さい増築であっても確認申請は必要となる。無論、無指定地域であれば必要はない。無指定地域というのは、都市計画区域として指定されていない地域のことで、一般的に住宅地ではない郊外が、そのような地域である。詳細は、自治体の都市計画課に聞いてみれば教えてくれる。一方、都市計画地域内にある防火地域や準防火地域と言うのは、一般的に、住宅地や駅周辺など人口密集地域に指定されている。東京都内などの都市部はまず指定されているエリアである。これらの地域は、必然的に確認申請を必須となる。もちろん、人口の密集地域では火災や近隣の方に迷惑を掛けない為にも、それなりのスペックを求められます。

増築扱いなら、容積率や建蔽率のチェックも必要である

増築の場合、敷地に対する容積率や建ぺい率は、母屋と増築部分の合計で制限内に納める必要がある。ある程度広い敷地であればまず問題ないが、母屋の建築時、建蔽率や容積率一杯に建てている場合は、増築をすると建蔽率・容積率オーバーになってしまうので建てる事は難しくなってしまいます。

更地に建てるなら、それは新築扱いになる この場合は都市計画の指定地域かどうかを調べる

更地に建物をつくる場合は、新築を建てるとみなされる。新築では、たとえ床面積が10㎡以内であっても基本的には確認申請が必要となる。しかし都市計画の無指定地域では、床面積100㎡以下の一般的な住宅であれば、自治体によっては確認申請が不要な場合もある。イメージとしては、敷地も広いし、周辺にも家が少ないので、自己責任の範疇で建てるのはまあいいでしょう。という具合だ。こただし、小屋の強度が現行の建築基準法と同等であることが前提の話だ。セルフビルドするにしても、自己責任とともに、設計者や工務店のアドバイスを聞いておこう。

確認申請があるかないかは、このポイントを抑えておこう

10㎡以下の増築であるか。(キッチンお風呂トイレの三点セットは含まれてはいけない)
防火地域、準防火地域以外であるか。
新築の場合、無指定地域であるか。

小屋と離れの固定資産税

上記でお話ししたように確認申請が必要なくなったとしても、固定資産税が掛からないとは限らない。確認申請は建築基準法をはじめ、建築基準関係規定に適合しているかを行政の建築主事や民間の指定確認検査機関によりチェックされるものだが、固定資産税は税務署の管轄だからだ別問題である。小屋が固定資産とみなされるかどうかは、①土地への定着性があるか②外気の遮断性(雨風をしのげるか)③居住、作業、貯蔵などに利用できるかこの3点で判断される。このうちひとつでも要項が抜けていれば固定資産とはみなされないが、室内で過ごす小屋では、はまず逃れられない。は壁がなければいいが、それでは小屋とは呼べない。そこで、の土地への定着性、つまり小屋がどのような状態で設置されているかが焦点になる。この際、基礎をコンクリートなどでつくって建てる家屋には固定資産税がかかる。コンクリート製でもブロック状の簡単なものや、石の上に小屋が置かれている場合は固定資産税の対象とならない場合が多いが、居住空間があれば、それは土地への定着と判断される場合もある。こちらに関しては、『基礎を造らなければ固定資産にははいらない』などと言った簡単なお話ではないので、所定官庁へ確認が必要になる。ただしもちろん、地震などの災害に弱くなるので、基礎の種類や緊結方法、力の逃がし方など、十分に検討する必要はある。なお固定資産税は、同一所有者の物件すべての合計の課税標準額によって決められる。家屋の場合、20万円未満であれば「免税点未満」として税金はかからない。地方自治体は、毎年航空写真で新たに建物が建っていないかどうかを確認している。何かある、と発見すると資産税担当職員は現地に訪れるので、確認申請や登記の有無にかかわらず、心構えはしておこう。あらかじめ担当者に相談しておくのも手だ。

固定資産の対象になるかどうかは、このポイントを抑えておこう

①土地への定着性があるか
②外気の遮断性(雨風をしのげるか)
③居住、作業、貯蔵などに利用できるか
④免税点未満となるかどうか

では、固定されていないトレーラーハウスの扱いについて

トレーラーハウスは動くもので、車の一部であるので建築物には該当致しません。よって不動産にの基準は該当しないと言うのが現在の見解です。これに関しては、随時扱いが変わっているので確認が必要です。上記にお話ししましたように、トレーラーハウスは車です。そのため確認申請や、固定資産税は関係ありませんが、建築物でない条件を満たす必要があります。

トレーラーハウスが建築物でない条件

①法律的に自動車である事
②使用期限があること
③給排水、電気などライフラインが脱着可能な事
④随時移動できる状態に置かれている事

①法律的に自動車である事は、公道を法律的に走行できるもので、ブレーキ設備、耐荷重他、安全基準を順守しなければなりません。②使用期限があることは、そもそも不動産ではないので永久的にそこにおく事は出来ません。あくまで、一時的に利用するという事になります。③給排水、電気などライフラインが脱着可能な事も、上記と同様の指針ですが、ライフラインが固定して接続されてしまうと、それは永続的に使う事になるし、随時移動する事も出来なくなります。あくまで車両なので、ライフラインに関しても特別な工具を持ちいらないで脱着できるようにしなければなりません。④随時移動できる状態に置かれている事も、同様に、車であるので、移動できることが大前提です。たとえば、車両を付けて庭先においても、門扉などがあって即時移動する事はできません。こういった状態は、移動できるとは言えないという見解です。そもそも自動車であるものを仮に住まいとして使うという感覚で考えておきましょう。ですので、小屋や離れでも基礎をつくらなければ固定資産税にかからないと言ったわけではないのです。

上記のトレーラーハウスの基準は順次法整備がされているので確認する事をお勧めいたします。また地域によってはトレーラーハウス自体を認めず建築物として扱うようにという自治体も存在しています。必ず設置前には確認をしましょう。

 

離れと小屋は、小さく、家とも納戸とも考えられるので、法律的には判断が分かれる所である。DRESSLODGE運営は設計事務所なので、そもそも可能かどうかのお話もする事が出来ます。一般的に東京都内で、確認申請なしで、バラックに小屋を建てる事は難しいとお考えください。その他ご不明な点がございましたらこちらからお問い合わせください。なお税金関係に関しましては一般論のお話しになりますので、詳細は税務局へお聞きください。